Neues #Statt

…ist kurz für Neues aus dem Stadtentwicklungsausschuss, der gestern (10.12.14) tagte.

Nachdem außer der Präsentation zu dem Bauvorhaben an der Kurfürstenstrasse / Ecke Else-Lasker-Strasse alles andere von der Tagesordnung gestrichen war, kann man die Sitzung fast wie eine Sondersitzung zur Erhaltungsverordnung in der Gleditschstrasse werten, wie von den Anwohnern gefordert war.

Nachstehend der entsprechende Teil des Berichts aus der Verwaltung, wohl auch in vorab Beantwortung meiner Großen Anfrage Drs 1349/XIX

[gview file=“http://mimaimix.de/icke/wp-content/uploads/2014/12/GrAnfr_Gleditsch-Google-Docs.pdf“]

http://www.berlin.de/ba-tempelhof-schoeneberg/bvv-online/vo020.asp?VOLFDNR=5140&options=4 die wahrscheinlich aus Zeitmangel in der kommenden BVV nicht dran kommen wird.

Die Vorstellung im Ausschuss folgte weitgehend diesem Bericht und reproduzierte seine Unzulänglichkeiten. Es konnte und kann nicht festgehalten werden, ob denn nun eine erhaltungsrechtliche Zustimmung erfolgte oder nicht. Ich beziehe mich auf die „sollte“ im ersten Absatz, auf den Hinweis „auf die künftig geltende soziale Erhaltungsverodnung“ im dritten Absatz, sowie im siebten: „Dennoch sieht das Bezirksamt bei dieser Mietsteigerung eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung…“ vis-a-vis „kompatibel mit der EnEV und als preiswerteste Variante…“

Wahrscheinlich ist allerdings, dass die Zustimmung noch nicht erfolgte. Ansonsten wären die Diskussionen in der Ausschusssitzung tatsächlich Makulatur gewesen. An zusätzlichen Informationen gab es dazu nämlich dann doch folgende:

• die projezierte Steigerung der Warmmiete von €1,98/qm oder 32 bis 38% setzt sich zusammen aus:
  • € 0,90 für die Aufzugsanlage,
  • € 0,84 für die Wärmedämmung,
  • € 0,54 für die Moderinierung der Fenster,
  • € 0,06 für die Gegensprechanlage,
  • € 0,04 für was mir entgangen ist.
• Zu den umlagefähigen Investitionskosten für die Aufzugsanlage müssen noch umlagefähige Betriebskosten von € 0,75/qm hinzugerechnet werden.
• Dass die geplante energetische Modernisierung „als preiswerteste Variante“ eingeschätzt wird, bezieht sich als einzigen Kostenfaktor auf die Gesamtkosten, nicht auf die umlagefähigen! Die kurz angeführte alternative Variante mit Instandsetzung der Kastenfenster, und Dämmung der Kellerdecke, wie sie der EnEV ebenso Genüge tun würde und wie sie von den Anwohnern vorgeschlagen ist, wurde nicht durchgerechnet.

In der Diskussion ging es entsprechend vornehmlich um die Frage der Aufzüge, deren Kosten nach Vorstellungen einer sich abzeichnenden Mehrheit zu größerem Maß auf die Bewohner der Aufstockungen abgewälzt werden sollen. Obwohl die Aufzüge aber nur in den Zwischengeschossen halten sollen, und somit auch keine Barrierefreiheit für die Bestandsmieter gegeben sein wird, ist es fraglich, ob eine solche Umverteilung rechtlich möglich oder auch sinnvoll ist.

Mein Argument, dass das die Aufstockungen ja noch teurer und exklusiver machen würde und damit erst Recht die existierende soziale „Zusammensetzung der Wohnbevölkerung“ aus dem Lot bringen würde, wurde damit gekontert, dass es dem Gesetzgeber bei der sozialen Erhaltungsverordnung einzig darum ginge, den Bestandsmietern nicht eine neue Infrastruktur bereit stellen zu müssen. Statträtin Klotz stellte diesbezüglich die (rethorische) Frage in Aussicht, ob Neubauten (wie Aufstockungen behandelt werden) in sozialen Erhaltungsgebieten nicht vielleicht doch der Riegel vorgeschoben werden sollten, welche überraschend zaghaft – allerdings vielleicht doch eher auch der Überraschung geschuldet – verneint wurde.

Ich würde im Weiteren mich aus der Diskussion um Aufstockung und Aufzug heraushalten, wohl wissend, dass ein Neubaustop in Sozialen Erhaltungsgebieten auch eine Neubeurteilung der Bebauung auf der Bautzener Brache mit sich bringen müsste. Mein Argument soll auf eine Gegenüberstellung der energetischen Modernisierungsmaßnahmen hinaus laufen, die Entscheidung für welche, deren Umsetzung und Finanzierung gemeinsam mit den Mietern und dem Bezirksamt im Rahmen der sozialen Erhaltungsbverordnung und einem Sozialplanverfahren abgestimmt werden sollen.

Nach einer solchen Tour de Force, dann auch nur meine zwei Stichworte zu dem Bauvorhaben an der Kurfürstenstrasse / Ecke Else-Lasker:

„der Kirchturm als die neue Traufhöhe“

(weil die Geschossanzahl mit Hinweis auf den nachbarschaftlichen Kirchturm extra-hoch ausfallen soll), und

„Unterirdischer Verkehr“

(weil der anliegende Spielplatz von einer überdimensionierten Tiefgarage unterhöhlt werden soll).

Gleditschstraße

Die Gebäude in der Gleditschstraße. 49-53, 57-63 und 67-69 sollten laut Baubeschreibung vom 20.11.2013 mit einem Wärmedämmverbundsystem (WDVS), mit dem Austausch der Fenster und der Eingangstür inklusive Wohnungsentlüftung gemäß den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009 energetisch saniert werden. Die vorhandenen Balkone sollten abgerissen und durch statisch unabhängige Balkonanlagen vom Erdgeschoss bis um 4. Obergeschoss ersetzt werden. Im Erdgeschoss sollten erstmals Balkonanlagen gebaut werden. In den 9 Treppenaufgängen sollten hofseitig Aufzüge für 4 Personen mit außenliegendem Schacht angebaut werden. Nach Abriss der bestehenden Dachstühle sollen die Gebäude durch Aufstockung um ein Vollgeschoss um insgesamt 14 Wohneinheiten erweitert werden.

Die seit 2012 andauernden städtebaulichen Bauberatungen waren bis September 2014 im Wesentlichen abgeschlossen. Inhalt der Abstimmungen waren u. a. die Dachgeschossgestaltung, Nachbarzustimmung, Änderung der Balkongrößen und Ausgleichsmaßnahmen. Mit der Zusendung der Bankbürgschaft wurde am 31.10.2014 ein städtebaulicher Vertrag zwischen Bezirksamt und Bauherrn unterzeichnet, der die Qualifizierung der Freiflächen regelt.

Es wurde zuvor in zahlreichen Beratungsgesprächen immer auf die künftig geltende soziale Erhaltungsverordnung hingewiesen und insbesondere bezüglich der Größe der Balkone ein erhaltungsrechtlich verträglicher Kompromiss gefunden.

Bereits ab Anfang Oktober gab es beim Fachbereich Stadtplanung Anfragen von Mieterinnen und Mietern der Gleditschstraße zu den geplanten Bauvorhaben. Auslöser hierfür waren Modernisierungsankündigungen und Umlageberechnungen zu Teilen der geplanten Modernisierungsmaßnahmen (zunächst der Austausch der Fenster inkl. Lüftungskonzept). Insgesamt haben nach Aussage des Architekten (Stand 28.10.2014) von 117 Mietparteien 40 den Modernisierungen zugestimmt. Zudem gab es 19 Eingaben/ Einsprüche von Mietern gegen die Modernisierung. Nach Aussage des Architekten ist eine Wohnung in der Gleditschstraße. 57 bereits mit neuen Fenstern und Außenwandlüfter zur Überprüfung des Zeitaufwandes als Musterwohnung ausgestattet worden, zwei weitere Musterwohnungen in der Gleditschstraße. 59 sind geplant.

Gemäß den bezirklichen Prüfkriterien ist bei einer Versagung der erhaltungsrechtlichen Zustimmung maßgeblich, ob die beantragte Baumaßnahme, das Ziel der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gefährdet. Kriterien können unter anderem sein: die Kosten der Maßnahme und deren Umlagefähigkeit auf die Mieter/innen, die Senkung des Energiebedarfs und die dadurch eintretende Heizkostenersparnis sowie die Vorbildwirkung für andere Vorhaben im Erhaltungsgebiet und die dadurch ausgelöste Verdrängungsgefahr für Teile der Wohnbevölkerung,

Aufgrund der dem Bezirksamt vom Bauherren vorgelegten Kostenschätzungen und Angeboten von Baufirmen ergibt sich nach Abzug der eingesparten Aufwendungen für Instandhaltung eine Modernisierungsumlage von 2,40 €/m² Wohnfläche. Darin sind u.a. 0,90€/m² für die Aufzugsanlage und 0,84 €/m² für die Wärmedämmung enthalten.

Der durchschnittlichen Modernisierungsumlage von 2,40 €/m² steht eine durchschnittliche Heizkostenersparnis von 0,42 €/m² gegenüber, so dass sich eine durchschnittliche Steigerung der Warmmiete von 1,98€/m² Wohnfläche ergibt. Dies entspräche einer Mietsteigerung zwischen 32 und 35 Prozent. Der Vorhabenträger hat dem Bezirk gegenüber zugesagt, die neuen Nettokaltmieten bei 7,50 €/m² zu „deckeln“.

Dennoch sieht das Bezirksamt bei dieser Mietsteigerung eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nach §172 BauGB als gegeben und hat vor Versagung der Maßnahme einen Erörterungstermin am 09.12.14 mit den Antragstellern anberaumt. Als Verhandlungsergebnis kann festgehalten werden, dass bezüglich der geplanten energetischen Modernisierung (Fassadendämmung, Fenster, Lüftung) das Konzept als kompatibel mit der EnEV und als preiswerteste Variante eingeschätzt wird, so dass die Modernisierung vorbehaltlich der konkreten Umsetzung beibehalten werden kann. Der Antragsteller hat außerdem zugesagt, bei der geplanten Erneuerung der vorhandenen Balkonanlagen keine Umlage zu erheben. Für die Mieterinnen und Mieter im Erdgeschoss, die erstmalig einen Balkon erhalten sollen, eröffnet der Bauherr eine Wahlmöglichkeit. Bei einer Entscheidung des Mieters für einen Balkonanbau sind die Umlagekosten zu tragen.

Der Anteil der Umlagekosten für die Modernisierung der Aufzugsanlage von 0,90 €/m² Wohnfläche würde 38 % der gesamten Umlagekosten betragen. Damit würde der Einbau der Aufzüge als Teil der Gesamtmaßnahme hinsichtlich der Kosten der Maßnahme und deren Umlagefähigkeit auf die Mieter/innen eine kostenaufwändige Anforderung darstellen und könnte in erheblichem Maß zur Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung oder zu einer städtebaulich nicht erwünschten Veränderung der Bevölkerungsstruktur beitragen. Daher stellte der Bauherr für den Anbau der Aufzüge eine verringerte Kostenbeteiligung in Aussicht. Insgesamt kann durch die Ansätze die finanzielle Belastung der Mieterinnen und Mieter deutlich verringert und somit eine erhaltungsrechtlich verträgliche Lösung erreicht werden. Die Zusagen zur „Deckelung“ der Umlagen sollen in einem Vertrag mit dem Bauherrn abgesichert werden.

Außerdem plant der Bauherr eine Ausweitung seiner Gespräche hinsichtlich der Beteiligung der betroffenen Mieterschaft.

*** End of Bericht aus der Verwaltung, 10.12.14 ***